ZEV SERVIS: Usluge, cijene i eZEV platforma (2026)

Knjigovodstvene usluge za ZEV (vođenje poslovnih knjiga, obračuni, izvještaji)

Knjigovodstvo za ZEV obično uključuje:

• vođenje evidencija uplata po jedinicama;

• mjesečne obračune (rezerva, zajednička potrošnja, posebne stavke);

• knjiženje računa dobavljača;

• izvještaje za etažne vlasnike (pregled prihoda/rashoda, dugovanja, stanje fonda).

Osnivanje i registracija zajednice etažnih vlasnika

Ako si u zgradi koja tek treba da formira ZEV, tu se najčešće gubi vrijeme na administraciju.

Servis može pomoći oko:

• pripreme dokumentacije;

• organizacije skupštine;

• definisanja modela upravljanja i ovlaštenja;

• registracije i postavljanja osnovnih pravila.

Obračun troškova po jedinicama i izrada završnih računa

U praksi su najčešči sljedeći modalit.

Tipične osnove obračuna:

• po kvadraturi;

• po broju članova domaćinstva (za neke varijabilne stavke);

• po mjernim uređajima (gdje postoje);

• fiksno (gdje ima smisla i gdje je dogovoreno);

• Kombinacija.

Završni račun je zakonska obaveza i pregled poslovanja zajednice kao pravnog lica.

Naplata potraživanja i saldiranje

Neplaćanje je dugoročno najveći nedostatak u zgradi. Zbog toga redovno pratimo stanje dugovanja svih etažnih vlasnika prema zajednici i reagujemo po potrebi.

Naplata obično ide u fazama:

1. prijateljska opomena i usklađivanje stanja;

2. dogovor o dinamici;

3. formalne mjere kad nema saradnje.

Transparentni elektronski izvještaji i pristup za etažne vlasnike

Elektronski izvještaji mogu uključiti:

• mjesečni pregled troškova i uplata;

• stanje dugovanja po jedinici (uz kontrolisani pristup);

• arhivu računa i ugovora;

• najave radova i odluke skupštine.

Kad vlasnici imaju pristup, manje je nepovjerenja. I manje „teorija zavjere” oko toga ko je „naplatio nešto”.

Sigurnost podataka i privatnost (GDPR, arhiva podataka)

Ovo je dio koji se najčešće preskoči dok se ne desi problem.

Dobra praksa podrazumijeva:

• jasne korisničke uloge i prava pristupa;

• sigurnosne kopije (backup) i arhiva;

• usklađenost sa pravilima privatnosti.

Kako radimo?

Korak 1: Besplatna procjena i ponuda

Krećemo od realne slike:

• koliko jedinica ima zgrada;

• postoje li dugovanja;

• koji su ugovori aktivni (lift, čišćenje, struja zajedničke potrošnje, osiguranje…);

• kakvo je stanje dokumentacije.

Na osnovu toga dobijate ponudu i prijedlog paketa. 

Korak 2: Ugovor i prenos dokumentacije

Ovdje se radi ono što većina zgrada preskače: uredan prenos.

• postojeće odluke i zapisnici;

• stanje računa i fonda;

• evidencije uplata i dugova;

• ugovori s dobavljačima;

• ključni kontakti (predstavnik stanara, serviseri, komunalna preduzeća).

Korak 3: Postavljanje računa i e-ZEV platforme

Postavljamo strukturu:

• šifrarnik jedinica;

• pravila obračuna (kvadratura, fiksno, posebne stavke);

• korisničke pristupe;

• arhivu dokumenata.

Korak 4: Mjesečni obračuni i komunikacija s vlasnicima

Mjesečni ciklus obično uključuje:

• unos i kontrolu pristiglih računa;

• obračun po jedinicama;

• slanje obračuna i izvještaja;

• rješavanje upita.

I ovdje je ključ: komunikacija mora biti dosljedna. Jedan kanal, jasni rokovi.

Korak 5: Godišnji završni računi i finansijski izvještaji

Na kraju godine dobijate smislen pregled:

• prihodi i rashodi;

• stanje fonda;

• lista dugovanja i naplate.

Završni račun nije samo formalnost, već zakonska obaveza.

Paketi i cijene: transparentna struktura troškova

Osnovni paket (e-Blagajnik)

• Mjesečni obračun troškova redovnog i investicionog održavanja;
• Transparentnost finansijskog stanja putem portala e-ZEV;
• Dostava računa putem poštanskog sandučića ili email-a;
• Praćenje zakonskih propisa;
• Posredovanje u pružanju usluga i radova;
• Periodično slanje opomena dužnicima;
• Posredovanje u naplati potraživanja;
• Kreiranje i dostavljanje izvještaja;
• Aplikacija za prijavu problema i glasanje u odsustvu – ZEV portal;
• Posredovanje prilikom izrade završnog računa uz doplatu.(Nije uključena naknada za godišnje FI i taksa u APIF-u – jednom godišnje – opciono).

Standard paket (e-Savjetnik)

• Mjesečni obračun troškova redovnog i investicionog održavanja;
• Transparentnost finansijskog stanja putem portala e-ZEV;
• Dostava računa putem poštanskog sandučića ili email-a;
• Praćenje zakonskih propisa;
• Posredovanje u pružanju usluga i radova;
• Periodično slanje opomena dužnicima;
• Posredovanje u naplati potraživanja;
• Kreiranje i dostavljanje izvještaja;
• Kreiranje i održavanje e-arhive;
• Vođenje blagajničkog dnevnika; 
• Priprema materijala za sjednice skupštine i UO;
• Aplikacija za prijavu problema i glasanje u odsustvu – ZEV portal;
• Finansijsko knjigovodstvo + završni račun. (Uključena naknada za godišnje FI i taksa u APIF-u).

Komplet paket (e-Upravnik)

• Profesionalni upravnik. 
• Mjesečni obračun troškova redovnog i investicionog održavanja;
• Transparentnost finansijskog stanja putem portala e-ZEV;
• Dostava obračuna putem pošte i/ili email-a;
• Zaključivanje ugovora u ime zajednice u skladu sa odlukama skupštine;
• Slanje opomena i naplata potraživanja; 
• Kreiranje i dostavljanje izvještaja i poslovne dokumentacije;
• Kreiranje e-arhive i blagajničkog dnevnika;
• Priprema i vođenje sjednica skupštine;
• Redovni pregledi ZEV-a;
• Plaćanje obaveza ZEV-a;
• Aplikacija za prijavu problema i glasanje u odsustvu – ZEV portal;
• Finansijsko knjigovodstvo + završni račun. (Uključena naknada za godišnje FI i taksa u APIF-u).